Schadenersatz für MieterWann gibts Geld vom Vermieter?
Schimmel, stotternde Heizung, Leitungsbruch: Muss der Vermieter zahlen, wenn Mieter zu Schaden kommen? Eine Übersicht.
Veröffentlicht am 26. März 2020 - 19:20 Uhr
Meine neue Wohnung ist so schlecht isoliert, dass sich überall Schimmel bildete. Sie stellte sich als unbewohnbar heraus. Deshalb habe ich fristlos gekündigt. Was kann ich vom Vermieter verlangen?
Sie können den Schaden geltend machen, den Sie erlitten haben, weil Sie vorzeitig ausziehen mussten. Dazu gehören etwa die Umzugskosten
. Wenn Sie in eine teurere Wohnung ziehen müssen, können Sie zudem die Differenz zum alten Mietzins verlangen – und zwar vom Auszug bis zum Termin, an dem Sie frühestens hätten ordentlich kündigen können.
Ich bin im Treppenhaus gestürzt und habe eine Rippe gebrochen. Haftet die Vermieterin?
Das kommt darauf an. Falls Sie selber schuld am Sturz waren, können Sie natürlich nicht die Vermieterin verantwortlich machen. Falls das Treppenhaus aber ungenügend beleuchtet war oder ein Geländer fehlt, haftet grundsätzlich die Vermieterin für den dadurch entstehenden Schaden – also etwa für Ihre notwendigen und nicht anderweitig gedeckten Arztkosten
.
Eine Wasserleitung ist geborsten, darum konnte ich nicht in die gemietete Wohnung einziehen. Der Vermieter bot mir eine andere Unterkunft an – allerdings ohne Lift. Habe ich deshalb Anspruch auf Schadenersatz?
Nein. Wenn der Lift fehlt, haben Sie nicht weniger Geld im Portemonnaie – und damit keinen Schaden. Es entgehen Ihnen zwar Annehmlichkeiten. Doch dieser sogenannte Frustrationsschaden
wird nicht vergütet.
Die Fenster in meiner Wohnung sind undicht. Der Vermieter weiss das, tut aber nichts. Nun ist mein Sofa verschimmelt. Kann ich den Schaden bei ihm geltend machen?
Nur wenn der Schimmel
wegen mangelhaftem Gebäudeunterhalt entstanden ist, haben Sie Ersatz zugut. Der Vermieter ist verpflichtet, das Haus zu unterhalten und rechtzeitig Massnahmen zu treffen, um die Feuchtigkeit zu bekämpfen. Seine Haftung beschränkt sich aber auf den Zeitwert. Sie können also nicht fordern, dass er den Neupreis des Sofas ersetzt. Und wenn es schon uralt ist, können Sie gar nichts mehr verlangen. Hausratversicherungen, die für den Neuwert aufkommen würden, decken in der Regel keine Feuchtigkeitsschäden.
Geht etwas kaputt oder werden Mieter beim Auszug aufgefordert, für den beschädigten Herd aufzukommen, braucht man sich nur im Rahmen der durchschnittlichen Restlebensdauer zu beteiligen. Beobachter-Abonnenten erfahren in der Checkliste «Lebensdauer», wie die Altersentwertung für Einrichtungsgegenstände sowie für Boden- und Wandbeläge festgesetzt ist.
Meine Wintermäntel sind im Keller verschimmelt – wegen Feuchtigkeit. Haftet die Vermieterin?
Das ist umstritten. Im Keller müssen Mieter grundsätzlich mit Feuchtigkeit rechnen, vor allem in älteren Gebäuden. Deshalb sollten Sie keine Kleider dort aufbewahren. Wenn Sie in einem neueren Haus wohnen und es keinerlei Anzeichen von Feuchtigkeit im Keller gab, haftet die Vermieterin möglicherweise. Aus Ihrer Pflicht
zur Schadensminderung ergibt sich jedoch, dass Sie Kleider im Estrich lagern müssen, wenn einer zur Verfügung steht. Güter, die im Keller lagern, müssen Sie regelmässig kontrollieren und eingreifen, wenn sich Feuchtigkeit bemerkbar macht.
Im tiefsten Winter ist die Heizung ausgestiegen, und ich musste im Hotel übernachten. Zahlt der Vermieter die Übernachtungskosten?
Grundsätzlich ja – zumindest, wenn man ihm ein Verschulden vorwerfen kann, etwa weil er die Heizung jahrelang nicht gewartet
hat. Das heisst aber nicht, dass Sie auf seine Kosten im Luxushotel übernachten können. Sie haben eine Pflicht zur Schadensminderung: Sie müssen Ihre Ausgaben möglichst tief halten. Der Vermieter wird also höchstens die Kosten für ein Mittelklassehotel vergüten. Wenn es problemlos möglich ist, müssen Sie unter Umständen bei Bekannten unterkommen statt im Hotel.
Ich bin Vermieterin und habe den Abwart beauftragt, einen Tiefkühler zu reparieren. Er hat einen Fehler gemacht, und das Kühlgut einer Mieterin ging kaputt. Muss ich den Schaden zahlen?
Grundsätzlich ja, weil Sie als Vermieterin auch für das Verhalten von Hilfspersonen haften. Sie können sich aber von der Haftung befreien, wenn Sie nachweisen können, dass Ihnen, wenn Sie gleich gehandelt hätten wie der Abwart, kein Verschulden vorgeworfen werden könnte.
Die Vermieter sind verpflichtet, die Liegenschaft während der gesamten Mietdauer zu unterhalten. Aber längst nicht alles, was dem Mieter nicht gefällt, ist auch ein Mangel im Sinne des Mietrechts. Guider zeigt Beobachter-Abonnenten auf, welche Rechte Mieter haben und wie sie mithilfe eines Musterbriefs die Vermieterin auf Mängel aufmerksam machen können.
Wenn eine Mietpartei durch einen Mangel an der Wohnung einen Schaden (juristisch: Mangelfolgeschaden) erleidet, muss der Vermieter dafür laut Gesetz Schadenersatz zahlen. Unter Umständen kann er sich jedoch von der Haftung befreien: wenn er beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft.
Wann haftet der Vermieter?
- Mangel: Mieter können nur Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter den Vertrag nicht richtig erfüllt, wenn also die Wohnung einen Mangel hat.
- Schaden: Weiter muss der Mangel zu einem Schaden beim Mieter geführt haben. Das heisst, dass sein Vermögen sich unfreiwillig vermindert hat. Dabei vergleicht man das aktuelle Vermögen des Mieters mit dem Stand, den es ohne den Mangel gehabt hätte. Die Differenz stellt den Umfang des Schadens dar.
- Kausalzusammenhang: Der Vermieter haftet nur, wenn der Mangel Ursache des Schadens ist. Dieser Zusammenhang muss nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und allgemeiner Lebenserfahrung gegeben sein.
- Verschulden: Der Vermieter muss ausserdem ein Verschulden daran tragen, dass der Mangel an der Wohnung entstanden ist oder andauert.
Wer muss was beweisen?
- Beweis durch Mieter: Wer Schadenersatz fordert, trägt die Beweislast – muss also nachweisen, dass der Anspruch besteht. Er muss nicht nur den Mangel und dessen Ursache, sondern auch den Schaden konkret und exakt nachweisen, etwa durch Quittungen und Belege. Wenn Gegenstände beschädigt wurden, sollte er sie zu Beweiszwecken aufbewahren oder zumindest fotografieren.
- Gegenbeweis durch Vermieter: Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter ein Verschulden am Schaden des Mieters trägt. Deshalb ist es der Vermieter, der nachweisen muss, dass er kein Verschulden trägt, um sich von der Haftung zu befreien.
